Di Fernando Del Nero
La natura simulata del contratto preliminare di compravendita immobiliare non consente il diritto alla detrazione dell’Iva assolta sull’acconto versato dal promissario acquirente.
È questo il principio stabilito dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 22092 depositata il 3 agosto 2021.
Nel caso esaminato, l’amministrazione finanziaria aveva contestato l’indebita detrazione dell’Iva di rivalsa assolta sull’acconto relativo ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoposto alla condizione sospensiva, mai avverata, avente ad oggetto la garanzia del rendimento minimo locativo, in ragione dell’inesistenza di tale operazione.
Nel merito, i giudici di legittimità confermano la valutazione operata della CTR, ritenendo la pronuncia immune da censure, in quanto gli elementi fattuali puntualmente richiamati nella sentenza, sulla base dei quali è stata desunta la natura simulata dell’atto, presentano i caratteri di gravità, precisione e concordanza di cui all’art. 2729 c.c., anche alla luce della prassi di settore.
Elementi che, complessivamente e non atomisticamente considerati, rappresentano, pertanto, idonei indizi a fondare una prova presuntiva dell’assenza della volontà delle parti degli effetti del contratto preliminare concluso.
In particolare, la natura simulata del contratto preliminare è stata desunta da molteplici indizi quali la riconducibilità delle due parti al medesimo centro di interessi; la sussistenza di plurime, analoghe operazioni, caratterizzate dall’elemento comune dell’esistenza di contratti preliminari di compravendita immobiliare, per importi rilevanti, sottoposti ad analoga condizione sospensiva, mai verificatasi; l’elevato e anomalo, in relazione alla prassi corrente, importo versato a titolo di acconto, in relazione al corrispettivo pattuito (circa il 90% del prezzo finale); la vendita dell’immobile in oggetto a terzi sei mesi prima dello spirare del termine di verificazione dell’evento dedotto in condizione; la rilevante differenza tra il prezzo fissato nel preliminare e quello della vendita dell’immobile a terzi; la differenza tra l’importo dell’acconto versato e quello, più elevato, indicato nella relativa fattura.
Dall’accertamento fattuale dell’assenza della volontà delle parti degli effetti del contratto preliminare concluso segue, necessariamente, la correttezza della decisione del giudice di appello, che ha ritenuto simulato il contratto preliminare, sottoposto alla condizione sospensiva del reperimento, entro un termine ivi indicato, di conduttori per l’immobile oggetto di tale contratto ad un canone annuo prestabilito, e inesistente l’operazione, con conseguente insussistenza del diritto alla detrazione dell’Iva assolta in via di rivalsa sull’acconto pagato.
Per la Suprema Corte, infatti, il diritto alla detrazione è subordinato alla realizzazione effettiva della cessione di beni o della prestazione di servizi di cui trattasi, con la conseguenza che, in difetto di ciò, un siffatto diritto non può assolutamente sorgere.